Die neue soziale Frage

Leon­hard Lenz [CC0]

Bezahl­ba­rer Wohn­raum ist ein gesell­schaft­li­ches Reiz­thema gewor­den, beson­ders in den Bal­lungs­zen­tren. Wie kann eine prag­ma­ti­sche Lösung aus­se­hen, die sowohl markt­wirt­schaft­li­che als auch staat­li­che Kräfte berück­sich­tigt?

Bezahl­bare Mieten sind immer wieder ein gesell­schafts­po­li­tisch kon­tro­vers dis­ku­tier­tes Thema. Das unter­streicht die jüngste Debatte über die mög­li­che Ent­eig­nung von großen Immo­bi­li­en­un­ter­neh­men sehr ein­drucks­voll. Bloß auf die Markt­kräfte zu ver­wei­sen, die angeb­lich ein aus­rei­chen­des Angebot an bezahl­ba­rem Wohn­raum sicher­stel­len, greift zu kurz. Schließ­lich ist der Woh­nungs­markt kein nor­ma­ler Markt, der den Geset­zen der Lehr­buchöko­no­mie folgt. Aber voll­kom­men igno­rie­ren lassen sich die Gesetze der Markt­wirt­schaft nun auch wieder nicht.

Portrait von Albrecht Sonntag

Thieß Peter­sen ist Senior Advisor der Ber­tels­mann Stif­tung und Lehr­be­auf­trag­ter an der Europa-Uni­ver­si­tät Via­drina in Frank­furt (Oder).

Beson­der­hei­ten des Immo­bi­li­en­mark­tes

Aus­gangs­punkt des Marktes für Miet­woh­nun­gen ist der Immo­bi­li­en­markt. Hier geht es um die Frage, wie viele Häuser es in einer bestimm­ten Region zu einem bestimm­ten Zeit­punkt gibt. Immo­bi­lien können von deren Eigen­tü­mern bewohnt oder als Miet­woh­nun­gen ange­bo­ten werden. Der Markt für Miet­woh­nun­gen ist somit eine Teil­menge des Immo­bi­li­en­mark­tes. Aber Immo­bi­lien unter­schei­den sich in mehr­fa­cher Hin­sicht erheb­lich von nor­ma­len Gütern. Die Unter­schiede lassen sich wie folgt zusam­men­fas­sen:

  • Häuser sind lokal gebun­dene Güter. Der Eigen­tü­mer kann sein Haus nicht in einer anderen Region ver­kau­fen, auch wenn er dort wegen der hohen Nach­frage einen höheren Ver­kaufs­preis erzie­len könnte.
  • Häuser sind lang­le­bige Güter. Ihr Erwerb ist folg­lich eine Form der Ver­mö­gens­bil­dung. Die Aus­sicht auf mög­li­che Preis­stei­ge­run­gen macht Immo­bi­lien zu einem Spe­ku­la­ti­ons­ob­jekt, das mög­li­cher­weise nur erwor­ben wird, um später Gewinne durch einen Verkauf zu erzie­len.
  • Häuser haben eine lange Pro­duk­ti­ons­zeit. Selbst wenn die Immo­bi­li­en­nach­frage stark steigt, kann das Angebot darauf nicht sofort mit einer Aus­wei­tung reagie­ren. Aller­dings führt eine höhere Nach­frage kurz­fris­tig zu einem Preis­an­stieg.
Beson­der­hei­ten des Woh­nungs­mark­tes

Während der Immo­bi­li­en­be­stand kurz­fris­tig nicht ver­grö­ßer­bar ist, kann das Angebot an miet­ba­rem Wohn­raum etwas schnel­ler aus­ge­wei­tet werden. Einer­seits können Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer Räume, die sie in einem von ihnen selbst bewohn­ten Haus nutzen, als Miet­woh­nun­gen anbie­ten, wenn dies für sie wegen einer stei­gen­den Miete attrak­tiv ist. Ande­rer­seits können Mieter – sofern recht­lich erlaubt – Teile ihrer Wohnung unter­ver­mie­ten. Beide Maß­nah­men können aber keinen hohen Nach­fra­ge­an­stieg kom­pen­sie­ren.

Zwi­schen dem Immo­bi­lien- und dem Woh­nungs­markt gibt es enge Ver­bin­dun­gen: Eine Stei­ge­rung des Immo­bi­li­en­an­ge­bots führt für sich genom­men zu einem sin­ken­den Immo­bi­li­en­preis. Auf dem Woh­nungs­markt bewirkt die Erhö­hung des Immo­bi­li­en­be­stands ein höheres Miet­woh­nungs­an­ge­bot – und deshalb sinkt die zu zah­lende Miete eben­falls.

Woh­nungs­knapp­heit in Deutsch­land

Über das kon­krete Ausmaß der aktu­el­len Woh­nungs­knapp­heit in Deutsch­land gibt es keine ein­heit­li­chen Aus­sa­gen. So ging etwa der Wis­sen­schaft­li­che Beirat des Bun­des­wirt­schafts­mi­nis­te­ri­ums im Sommer 2018 von einem Woh­nungs­de­fi­zit von rund einer Million Wohn­ein­hei­ten aus. Dagegen berech­nete die gewerk­schafts­nahe Hans-Böckler-Stif­tung im April 2018 mit Blick auf 77 deut­sche Groß­städte das Fehlen von 1,9 Mil­lio­nen bezahl­ba­ren Woh­nun­gen. Gleich­zei­tig stehen auch viele Woh­nun­gen leer, vor allem im Osten Deutsch­lands.

Egal, wie viele Woh­nun­gen genau in Deutsch­land fehlen: Unbe­strit­ten ist, dass es regio­nale Defi­zite bei bezahl­ba­rem Wohn­raum gibt – vor allem in den Bal­lungs­zen­tren. Die damit ver­bun­de­nen sozia­len Span­nun­gen ver­lan­gen eine gesell­schafts­po­li­ti­sche Reak­tion.

Instru­mente der Woh­nungs­bau­po­li­tik

Die Erhö­hung des pri­va­ten Woh­nungs­an­ge­bots kann vor allem durch eine Redu­zie­rung der Woh­nungs­bau­kos­ten erreicht werden. Hierfür gibt es zahl­rei­che Instru­mente. Zu denken ist etwa an steu­er­li­che Vor­teile in Form höherer Abschrei­bungs­mög­lich­kei­ten oder die steu­er­li­che Abzugs­fä­hig­keit der Bau­kos­ten, an eine finan­zi­elle Unter­stüt­zung des Bau­spa­rens, an die Bereit­stel­lung von ver­bil­lig­tem Bauland, an Woh­nungs­bau­kre­dite zu ermä­ßig­ten Zinsen und an die Senkung der Büro­kra­tie­kos­ten, die bei der Bean­tra­gung und Durch­füh­rung eines Bau­vor­ha­bens anfal­len. Zudem ist auch die Ver­rin­ge­rung der Grund­er­werb­steuer, die bei dem Erwerb von Wohn­grund­stü­cken zu zahlen ist, ein mög­li­ches Mittel.

Die Stei­ge­rung des staat­li­chen Woh­nungs­an­ge­bots erfolgt vor allem durch die Bereit­stel­lung von Woh­nun­gen durch staat­li­che Stellen.

Instru­mente der Miet­po­li­tik

Der Anstieg der Mieten kann als eine gesell­schaft­lich uner­wünschte Ent­wick­lung ange­se­hen werden, weil Wohnen unbe­strit­ten ein lebens­not­wen­di­ges Gut ist, für das es keinen Ersatz gibt: Wer sich keine Wohnung leisten kann, wird obdach­los.

Ein schnell wir­ken­des Instru­ment zur Ver­hin­de­rung eines Miet­an­stiegs ist die Ein­füh­rung einer Höchst­miete, die nicht über­schrit­ten werden darf. Aller­dings führt das Ver­hin­dern eines Miet­an­stiegs zu einem per­ma­nen­ten Nach­fra­ge­über­hang, weil die Anbie­ter wegen der gerin­gen Miete nur eine geringe Menge an Miet­woh­nun­gen anbie­ten.

Eine Alter­na­tive dazu ist die Zahlung von Wohn­geld. Pri­vat­haus­halte, die die am Markt gel­tende Miete nicht bezah­len können, erhal­ten einen staat­li­chen Miet­zu­schuss. Dieser ent­spricht der Dif­fe­renz zwi­schen der Markt­miete und einer gesell­schaft­lich fest­ge­leg­ten Höchst­miete. Netto zahlen die Pri­vat­haus­halte also eine Miete, die der Höchst­miete ent­spricht. Für woh­nungs­su­chende Per­so­nen hat das Wohn­geld den Vorteil, dass wegen der höheren Brut­to­miete ein höheres Angebot an Miet­woh­nun­gen bereit­steht. Aller­dings sind es die Steu­er­zah­ler, die das Wohn­geld auf­brin­gen müssen, was ent­we­der höhere Steuern oder eine Ver­rin­ge­rung der staat­li­chen Aus­ga­ben an anderen Stellen zur Folge hat.

Woh­nungs- und Miet­po­li­tik in einem markt­wirt­schaft­li­chen Dilemma

Die skiz­zier­ten Beson­der­hei­ten des Woh­nungs­mark­tes führen uns in eine Zwick­mühle: Wenn es in einer bestimm­ten Region zu einer stei­gen­den Nach­frage nach Wohn­raum kommt, kann diese kurz­fris­tig nicht durch ein grö­ße­res Angebot aus­ge­gli­chen werden. Das unaus­weich­li­che Resul­tat des Marktes sind stei­gende Mieten. Wenn dieses aus gesamt­ge­sell­schaft­li­chen Erwä­gun­gen als nicht hin­nehm­bar ein­ge­stuft wird, ergibt sich ein Dilemma:

  • Die Gesell­schaft kann sich für eine staat­li­che Begren­zung der Miet­höhe ein­set­zen. Das hilft denen, die bereits eine Wohnung haben. Weil private Anbie­ter ihr Angebot jedoch wegen der aus­blei­ben­den Miet­stei­ge­run­gen nicht aus­wei­ten, haben all jene, die noch keine Miet­woh­nung gefun­den haben, ein dau­er­haf­tes Problem. Flan­kie­rend ist daher eine Aus­wei­tung des staat­lich orga­ni­sier­ten sozia­len Woh­nungs­baus erfor­der­lich, die wie­derum ohne Steu­er­gel­der nicht durch­führ­bar ist.
  • Die Gesell­schaft kann sich für eine markt­wirt­schaft­li­che Lösung aus­spre­chen, bei der das Woh­nungs­an­ge­bot auf stark stei­gende Mieten reagiert, indem mehr Miet­woh­nun­gen gebaut werden – aller­dings mit erheb­li­cher zeit­li­cher Ver­zö­ge­rung. In der Zwi­schen­zeit kann es zu sozia­len Härten kommen, deren Abfe­de­rung staat­li­che Trans­fers in Form von Wohn­geld­zah­lun­gen erfor­dert, was eben­falls Steu­er­gel­der kostet.
Woh­nungs- und Miet­po­li­tik im Span­nungs­feld der Wert­ur­teile

Für die Lösung des skiz­zier­ten Dilem­mas gibt es keine objek­tiv rich­tige Lösung. Daher ist Unei­nig­keit über den Umgang mit Wohn­raum­man­gel vor­pro­gram­miert. Dies ver­deut­li­chen exem­pla­risch fol­gende zwei Posi­tio­nen:

Ein prag­ma­ti­scher Lösungs­mix, der sowohl markt­wirt­schaft­li­che als auch staat­li­che Instru­mente ver­wen­det, könnte wie folgt aus­se­hen: Soziale Härten, die sich aus hohen Markt­mie­ten ergeben, sollten nicht durch eine Begren­zung der Miet­preis­höhe bekämpft werden, sondern durch ein höheres Wohn­geld. Um den Woh­nungs­man­gel aktiv zu redu­zie­ren, sollte der Staat zudem seine öffent­li­chen Inves­ti­tio­nen für den Woh­nungs­bau erhöhen. Das der­ar­tige Inves­ti­tio­nen lang­fris­tig posi­tive Aus­wir­kun­gen auf Wachs­tum, Beschäf­ti­gung und die öffent­li­chen Finan­zen haben, haben Tom Krebs und Martin Schef­fel gezeigt. Ent­eig­nun­gen machen dabei keinen Sinn, weil sie keinen zusätz­li­chen Wohn­raum schaf­fen.

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